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不動産売却における媒介契約とは?

不動産売却における媒介契約とは?

家を売る場合、売主が買主を見つけて直接売るということは可能です。でも、不動産取引は手続きが煩雑。契約書類の作成やクレーム対応など、個人で全てに対処するのは無理があります。そのため通常は不動産会社へ、販売~契約、引渡しなどを一括して依頼する形が一般的です。このとき、不動産会社と交わすのが「媒介契約」。その基本的なシステムを知っておきましょう。

不動産の取引態様とは?


不動産会社に売買を頼む方法には、「売主(貸主)」、「代理」、「媒介(仲介)」といった契約方法があります。「売主(貸主)」は、貸主の物件を不動産会社が転貸すること。「代理」は、不動産会社が売主から仲介料をもらって、売主の立場で買主を探します。「媒介(仲介)」は、不動産会社が売主と買主両方から仲介料をもらって、両者の仲立ちをします。「売主(貸主)」、「代理」、「媒介(仲介)」それぞれの契約方法に、メリット、デメリットがあります。

売主(貸主)のメリット

不動産会社に売買あるいは賃貸契約業務を委託することで、以下の業務を代行してもらえます。

  • お客様対応
  • 物件の広告、宣伝(チラシやネット広告など)
  • 物件案内
  • 周辺の不動産物件相場の調査
  • 登記簿関係の確認
  • 契約書類作成、契約業務

売主(貸主)のデメリット

不動産会社には物件の契約条件などを説明する義務がないため、きちんと確認する必要があります。

代理のメリット

代理契約を結ぶと、不動産会社は「売主の立場で」販売をします。売主の希望にできるだけ添うように営業をしてもらえます。

代理契約のデメリット

代理契約の場合、不動産会社は売主からしか仲介料金をもらえないので、仲介料が媒介(仲介)契約よりも高く設定されているケースも見られます。

媒介(仲介)契約のメリット

代理契約は1社としか結べませんが、媒介(仲介)契約にはいくつかの種類があり、中には複数の不動産会社と媒体契約を結べる物もあります。販売会社が増えるだけ多くの顧客にアプローチできるので、スピーディーな売却が期待できます。

媒介(仲介)のデメリット

媒介(仲介)契約の場合、不動産会社としては売買を成立させることが第一になります。そのため、必ずしも売主の立場に立った営業をしないことも。一時、報道でも取り上げられましたが、他社が介入できないように、自社で「囲い込み」を行う業者も見受けられます。

媒介契約の種類とそれぞれの意味

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」があります。

専属専任媒介契約

売主が、不動産会社1社だけに媒介を任せる契約です。ほかの不動産会社に重ねて媒介を頼むことはできません。売主が自分で買い手を見つけた場合も、不動産会社を通して売買取引をします。

専任媒介契約

専属専任媒介契約とほとんど同じですが、売主が自分で買い手を見つけた場合は不動産会社を通さずに、直接買い手と取引できます。「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」は売主が自由に不動産を売れないので、有効期限が3カ月に限定されています。

一般媒介契約

売主が、複数の不動産会社へ仲介を依頼します。売主が自分で買主を見つけた場合も、不動産会社を通さずに取引できます。一般媒介契約には、ほかの不動産会社にも依頼していることを告げる「明示型」と、ほかの会社に頼んでいると告げない「非明示型」があります。

一般媒介は、売主の自由度が高く販売窓口を広くできるというメリットがありますが、不動産会社としては不安定な契約なので、専属専任媒介契約や専任媒介契約物件の販売を優先しがちになるデメリットや、依頼する窓口を増やしすぎると売主としてたくさんの不動産会社に対応することとなり、煩わしくなるデメリットも。手持ちの不動産にはどの売り方が良いか、媒介契約の前に媒体の種類や依頼先について、しっかり考えてみましょう。