不動産売買のQ&A

購入編

駅などからの所要時間は、どのような基準で決めているのですか?

道路距離80メートル毎に約1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示しています。

公的融資でマイホームを購入したいと思うのですが、どのような種類があるのでしょうか?

大きく分けて、1.公庫による融資、2.年金融資、3.財形融資、4.自治体融資、に分かれます。
ただし公庫・年金などの公的融資は、廃止ないしは縮小の傾向にあります。

1.公庫融資
公的機関である住宅金融公庫が貸付を行います。
ただし、公庫が定める一定の用件をクリアした物件に対してです。

2.年金融資
厚生年金保険または国民年金保険に3年以上加入している人を対象とした、公的融資のひとつです。
融資の条件は住居の種類・広さにより決定します。
融資限度額、年金の加入期間によって、加入が10年以上の場合は融資額が多くなります。

3.財形融資
勤務先で1年以上財形貯蓄を継続しており、その貯蓄残高が50万以上の勤労者が対象の公的融資です。
貯蓄残高の10倍、最高4000万までの融資が可能です。

4.自治体融資
各自治体による融資制度があります。地域により異なりますので各地方自治体にお問い合わせください。

5.その他融資
勤務先で融資を受けられる、社内融資制度を受けられる場合があります。詳しくは、お勤め先の担当に確認をお願いします。

民間融資にはどのような商品があるのでしょうか?

下記のような商品があります。

1.銀行ローン
民間ローンでもっとも利用されるメジャーな商品です。特徴として住宅の融資条件が公的融資に比べ比較的緩やかであることです。
一方で、借入者本人の返済能力についての審査が厳格でもあります。金利は変動型や、一定期間固定型など、さまざまな商品があります。
昨今では、金融機関にとって住宅ローンは有力な事業であり、各社は新しい商品を競って投入しています。

2.生保・信用金庫ローン
銀行以外でも、生命保険会社や農協・信金など、住宅ローン商品を取り扱う機関はたくさんあります。都市銀行系列とは異なった金利体系の商品もあり、特徴を帯びたものとなっています。

3.協調融資
公庫融資と同額まで民間ローンをあわせて借りられる商品です。

重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか?

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、
1.記載した書面を交付する、
2.口頭で説明する、
という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
1.登記簿に記載された事項
2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
3.私道の負担に関する事項
4.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
5.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
6.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
7.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

II 取引条件に関する事項
1.代金及び交換差金以外に授受される金額
2.契約の解除に関する事項
3.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
4.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
5.支払金又は預かり金の保全措置の概要
6.金銭の貸借のあっせん
7.割賦販売に係る事項

III その他の事項
1.供託所に関する説明

IV 区分所有建物(マンション)の場合
1.区分所有建物の「不動産の表示」
2.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
 1. 敷地に関する権利の種類及び内容
 2. 共用部分に関する規約等の定め
 3. 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
 4. 専用使用権に関する規約等の定め
 5. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
 6. 計画修繕積立金等に関する事項
 7. 通常の管理費用の額
 8. 管理の委託先
 9. 建物の維持修繕の実施状況の記録

不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

契約とは
1.目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
2.合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
3.その書面を売買当事者それぞれに交付します。

契約書で取り決める主な事項は

1. 売買の目的物及び売買代金
2. 手付金
3. 売買代金の支払時期、方法等
4. 売買対象面積等
5. 境界の明示
6. 所有権の移転時期
7. 引渡し
8. 抵当権の抹消
9. 所有権移転登記等
10. 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
11. 物件状況等報告書
12. 瑕疵担保責任
13. 設備の引渡し
14. 手付解除
15. 契約違反による解除、違約金
16. 融資利用の特約
17. 印紙の負担区分
18. 管轄裁判所に関する合意
19. 規定外事項の協議義務
上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか?

1坪=2畳(帖)≒3.3平米という関係になります。
○平米×0.3025=○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。

マイホームの購入計画をたてるときどのような事に留意すればよろしいですか?

住みたい地域を決めます。
その際に、交通の利便、生活環境、発展性など、どれに重点を置くかを決めます。
資金計画は堅実に計画しましょう。
借入金は無理なく返せる金額に設定します。
ローンの借入先を決めます。
それぞれ融資条件や返済条件が異なりますので、各金融機関へ確認します。

間取図で表示されている記号の意味は何でしょうか?

下記のようになります。
 L → リビング
 D → ダイニング
 K → キッチン
 S → サービスルーム
 P.S → パイプスペース
 UB → ユニットバス
 MB → メーターボックス

間取図に「S」サービスルームとよく表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか?

「納戸」(なんど)のことで、通常は3帖以下の部屋ないしは、窓のない部屋を指します。
これは、建築基準法で定められた、窓のない部屋を居室と認定しないという決まりに従っています。
広さが8帖以上あっても窓がないのでサービスルーム扱いになる部屋もあります。

坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか?

売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50平米の場合だと下記のようになります。

25,000,000÷50=500,000(平米当り) 500,000×3.3=1,650,000(坪当り)⇒坪単価

頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?

一般的には物件価格の10%~20%程度必要になります。購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になるので、注意する必要があります。

売却編

実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか?

社内オンラインを通じ、全国の直営店舗へ物件情報を紹介します。
新聞折込チラシや手撒きチラシなどで広く物件情報を発信するほか、住宅雑誌・ホームページへも掲載します。
オープンハウスを開催して購入希望者に建物内部を実際にご覧になって頂くことも早期売却への近道です。
指定流通機構(レインズ)への物件登録
近隣の不動産会社へも物件情報を紹介し、広く購入希望者を探索します。

家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか?

具体的には以下のようなものがあげられます。
仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。
また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。

<費用としてかかるもの>
代表的なものとして以下のようなものがかかります。

1.仲介手数料

2.抵当権抹消費用
今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、詳細は営業センターにご確認ください。

<税金としてかかるもの>
代表的なものとして以下のようなものがかかります。

1.印紙税(国税)
売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。

2.登録免許税(国税)
所有権の保存登記、移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。

<保有に関わる税金>
住民税 不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。

必要書類
1. 権利証 所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です
2. 実印 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
3. 印鑑証明書 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
4. 固定資産税の納税通知書 固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。
5. 住民票 現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
6. 土地測量図面
7. 建築確認済証及び検査済証
8. 管理規約・使用細則
総会資料など マンション管理会社から配布されているもの
9. ローン返済
予定表 ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの物件種別等により異なりますのでご注意ください。

売却していることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか?

広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

査定価格はどのように算出するのですか?

近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか?

売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。
査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか?

必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。

チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか?

原則は必要ありません。ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。

売却と平行して購入物件を探すことになるのですが、難しいのでしょうか?

確かに売却から購入までの流れを円滑に進行させるのは難しいことでもあります。手持ちの物件を売却し、新たな物件を購入する際、場合によっては、仮住まいが必要になる場合があります。
特に新築物件を購入されると、入居までの時間が長くかかりますので、ある程度のコストは見積もっておかねばなりません。
また、売却を遅らせて、ぎりぎりの時期まで引き延ばすことも、相場価格の変動に左右されるなど、お客様の資金プランに大きく影響することもございます。
弊社ではお客様に合った売却プランをご提案させていただきます。当社まで気軽にご相談ください。

重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか?

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、1.記載した書面を交付する、2.口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
1.登記簿に記載された事項
2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
3.私道の負担に関する事項
4.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
5.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
6.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
7.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

II 取引条件に関する事項
1.代金及び交換差金以外に授受される金額
2.契約の解除に関する事項
3.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
4.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
5.支払金又は預かり金の保全措置の概要
6.金銭の貸借のあっせん
7.割賦販売に係る事項

III その他の事項
1.供託所に関する説明

IV 区分所有建物(マンション)の場合
1.区分所有建物の「不動産の表示」
2.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
1. 敷地に関する権利の種類及び内容
2. 共用部分に関する規約等の定め
3. 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
4. 専用使用権に関する規約等の定め
5. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
6. 計画修繕積立金等に関する事項
7. 通常の管理費用の額
8. 管理の委託先
9. 建物の維持修繕の実施状況の記録

不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

契約とは
1.目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
2.合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
3.その書面を売買当事者それぞれに交付します。
契約書で取り決める主な事項は

1. 売買の目的物及び売買代金
2. 手付金
3. 売買代金の支払時期、方法等
4. 売買対象面積等
5. 境界の明示
6. 所有権の移転時期
7. 引渡し
8. 抵当権の抹消
9. 所有権移転登記等
10. 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
11. 物件状況等報告書
12. 瑕疵担保責任
13. 設備の引渡し
14. 手付解除
15. 契約違反による解除、違約金
16. 融資利用の特約
17. 印紙の負担区分
18. 管轄裁判所に関する合意
19. 規定外事項の協議義務
上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

権利書というのは、どういうものなのでしょうか?

登記済証のことになります。登記済証とは、登記官が登記を完了したときに登記権利者に還付する書面で、登記申請の際に提出された登記原因書又は申請副本に登記官が登記済みの旨その他所定の事項を記載したものです(不動産登記法60条)。
登記原因書とは、登記の原因となる事実を証する書面のことで(同法35条1項2号)、例えば売買による所有権移転登記の場合には売買契約書がこれにあたります。このようにして作成された権利書は、登記申請のときには、登記義務者の「権利に関する登記済証」と呼ばれ、申請書に添付することになっています(同法35条1項3号)。

売却する住戸に住みながら売却はできますか?

可能です。中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。

買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか?

事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見にきます。

売却代金はいつもらえますか?

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は契約時5~10%位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、弊社が、売主さまと買主さまの間に入り、調整します。

時間がかかって、結局売れないと困るのですが?

早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが重要です。事前にご相談ください。

買いかえ先が未完成の場合で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?

仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えません。お買いかえは、スケジュールが重要ですので、事前に担当者と十分にお打合わせください。

夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?

契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。

売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが?

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。

権利証を紛失してしまいました。どうすれば良いでしょうか?

権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。保証書の作成には時間がかかりますのでご注意ください。

広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか?

1坪=2畳(帖)≒3.3という関係になります。
○平米×0.3025=○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。

坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか?

売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50平米の場合だと下記のようになります。
25,000,000÷50=,500,000(平米当り)
500,000×3.3=1,650,000(坪当り)⇒坪単価

売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか?

1.専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

2.専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

3.一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか?

売却資金で購入をする方は、売却を先行させるのが良いでしょう。
住宅ローンの残っている場合、完済してからでないと、新規にローンを組むことができません。したがって売却先行になります。
ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることができます。

媒介契約を結びましたが売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか?

かかりません。成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。