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建て替えできない土地があるって本当?

建て替えできない土地があるって本当?

相場に比べて格安の不動産物件を見つけたら、「安い! お買い得!」と飛びつく前に、しっかり土地条件の確認を! 現在は家が建っていても、それを壊して更地にすると、もう建物を建てられない……という土地があります。親から譲り受けた古い家を建て替えるときも、家を壊してしまう前に、建て替え可能な土地かどうかを事前に確認しましょう。

建て替え不可な土地とは?


家を建てるときは、「建築基準法」で定められた規定に適合させる必要があります。建物が建った後で建築基準法の改正があったが変わった場合、すでに建っている建物は違法建築にはなりませんが、家を壊して建て替えるときは、その時点での建築基準法に合わせることになります。現行法では家が建てられない土地、これが「建て替えのできない土地」、つまり「再建築不可物件」と呼ばれています。

「再建築不可物件」で多いのが、「接道義務」を満たしていない土地。現在の建築基準法では、道路に2m以上敷地が接していない土地には、原則として家が建てられないことになっています。建築基準法で言う「道路」とは、幅4m以上(地域によっては幅が6m以上)の道路のこと。家が建てこんで道路に接していない土地や、接する道路が幅4m以下の土地、道路から細い路地を通った先に土地があり、路地の幅が2m以下の場合などは、「再建築不可物件」ということになります。

また、道路にも色々と種類があり、建築基準法で道路と認めているものはそのうちのいくつかに過ぎません。したがって道路の種別を判断するには、調査が必要です。専門家におまかせしましょう。

再建築不可な土地でも建て替えられるケースも?


家を建てようとする土地が「再建築不可物件」の場合でも、家を建て替えられる場合があります。建て替えを可能にする方法を知っておきましょう。

セットバック

接する道路幅が4m以下のために再建築不可物件になっている場合、4m以上になるように敷地をセットバック(後退)させることで、再建築可能になる場合があります。

リノベーション

再建築不可物件には建築許可が下りないので、建て替え工事ができません。しかし、リフォームやリノベーション工事に関しては、建築許可申請が必要がない場合が多いです。つまり「古家を更地にして新たな家を建てる」ことはできませんが、「骨組みや柱を残したままリフォームする」ことは可能。土台や骨組みを補強してしっかりリフォームすれば、建て替え前と変わらない家にすることも可能です。

再建築不可物件を購入するリスク


上記のように、さまざまな手続きや手段をとることで、再建築不可物件でも利用できる可能性はあります。中には、再建築不可物件を安く買ってリフォームしようと考える人も見られます。ですが再建築不可物件には、次のようなリスクが伴うことも覚えておきましょう。

リフォーム費用が高額

「接道義務」を満たしていない土地は進入路が狭く、重機が入れないので工事費が高くなりがちです。家が建てこんだ土地は日当たりが悪く、湿気対策など負担が増えることも。

災害で家屋が消失すると潜在的なリスクが急浮上!

フルリフォームした家が、火災や地震で焼失もしくは倒壊した場合、家を建て直すことのできない土地だけが残ることになってしまいます。家を建てられない土地の価値は二束三文といわれます。

リスクが多い再建築不可物件。親から引き継いだ場合はともかく、再建築不可物件を購入するのは問題が多そうです。格安で売り出される不動産には要注意! 購入前にしっかりリスクを確認しましょう。